立ち退き交渉

　土地や建物の賃貸借契約については、原則として借地借家法の適用があります。

　借地借家法は、借主の保護を目的としており、賃借人は、立ち退きを求められることについて、正当事由が認められない限り、立ち退きに応じる必要はありません。
　賃貸人の都合で簡単に立ち退きを求められたり、理由もなく更新拒絶が認められてしまうと、生活の根幹をなす住居を簡単に奪われてしまうことになるからです。

　賃貸借契約の契約期間の定めがある場合、賃貸人は、契約期間満了の１年～６か月前までに、賃借人に対して契約を更新しない旨の意思表示をする必要があります。

　賃貸人が更新拒絶の意思表示を行わなかった場合、期間満了後も、期間の定めがない賃貸借契約として契約が更新されることになります（法定更新）。

　賃貸借契約の期間の定めがない場合や、法定更新中である場合には、賃貸人が賃借人に対して解約申入れを行う必要があり、解約申し入れの日から６か月経過後に契約が終了します。

　但し、借地借家法は、更新拒絶や解約申入れをして賃借人に対して建物からの立ち退きを求める場合、「正当事由」があることが必要であり、この正当事由の有無の判断材料として、一定額の立ち退き料を提示していることが考慮されるのです。

　賃借人は強固に保護されており、家主が賃借人に立ち退きを求めるのは相当難しいということを頭に入れておく必要があります。

　立ち退き料の相場は、法律相談において必ず受ける質問の一つですが、こればかりは賃借人がおかれた状況が様々であり、ケースバイケースとしか言いようがありません。

　賃借人としては、生活の本拠として当該不動産を利用しているわけであり、通勤・通学・介護・通院・膨大な住所変更の手続き等様々な影響を受けます。
　もちろん、現実に引っ越すための物件探しや引越し費用、敷金礼金、仲介手数料、新たな火災保険契約、インターネット回線の移転等、立ち退かなければ本来支払う必要が無かったお金も必要になります。

　一般的な相場観としては、従前の家賃の６か月分＋αは見ておいてもよいかもしれません。

　立ち退き料の支払時期は、家主と賃借人の合意により定めます。

　家主としては、建物の明け渡しと同じ日に支払いを行いたいところです。
　一方、賃借人としては、諸経費が明け渡し前に発生するので、明け渡し日より前に支払を受けたいと考えるのが普通でしょう。

　ここは交渉になりますので、お互いが納得する時期、方法を設定する必要があります。
　一部を明け渡し前に支払うなど、２回に分けて支払うなどの方法も検討の余地があるでしょう。

　物件を賃貸する際、保証人を要求している場合も多いの賃貸人側による更新拒絶や解約申入れの意思表示後、当事者において、時期や立ち退き料に関する交渉を行い、合意が成立する場合には、合意内容に従って立ち退きが行われます。

　賃貸人側で、近隣の別の物件を有利な条件で紹介・提供することが出来ればスムーズに事が運ぶ場合もあります。

　交渉で協議がまとまらない場合には、賃貸人はやむを得ず、賃貸借契約終了に基づく建物明渡請求訴訟を提起せざるを得ません。
　この訴訟では、上述の「正当事由」が認められるか否かが主な争点となります。
　訴訟の中で立ち退き料の金額を引き上げるなどして和解が成立することもあります。
　和解も困難な場合は、裁判所は、立ち退き料の金額等も含めて正当事由の存否を審理します。
　明け渡し請求を認める場合でも、原告が立ち退き料を支払うのと引き換えに、被告に建物の明け渡しを命じる判決（引き換え給付判決）を出すこともあります。

　賃借人と立ち退き交渉を行う場合には、最終的には訴訟を起こさざるを得ないことを念頭におき、出来ることなら、弁護士に最初から交渉を依頼することも検討しましょう。