不動産オーナーの法律相談

　先日、賃貸借契約において、賃料を減額しない特約をしているにも関わらず、賃借人から賃料の減額を求められているというご相談がありました。
　特約によって排除できるでしょうか。

　（回答）賃料を減額しない特約は無効

　私人間の契約においては、確かに契約自由の原則が働いており、当事者間がどのような契約を締結するかについては、その内容が公序良俗に反しない限り当事者の自由です。
　しかし、建物賃貸借契約においては、借家人保護を趣旨とする借地借家法が存在しており、契約自由の原則も制限を受けます。
　借地借家法は強行法規ですので、これに反する合意は無効となります。

　借地借家法32条1項は以下のとおり規定しています。
　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

　賃料の減額請求をしないという特約があったとしても、賃料減額請求することは妨げられません。
　もっとも、最高裁は、賃料減額をしない旨と特約があった事案において、賃料減額請求の当否・相当な賃料額の判断において、重要な事情として考慮するとしており、特約はまったく無意味であるとは解しておらず、裁判所が判断する際に考慮する事情の一つとされます。

　居住目的で貸したのに、賃借人が勝手に事業用に使用しており、他の賃借人から苦情が出ている。

　どのように対処すればよろしいでしょうか、というご相談がありました。

　（回答）解除の可否を検討します。但し、いきなり解除が可能かについては慎重に検討することが必要です。

　賃借人が契約で定めた目的以外の用途で賃借物を使用することを「目的外使用」「用法違反」といいます。
　賃借人は、契約によって定められた用法によって目的物件を利用すべき義務を負いますので、目的外使用は契約違反となり、賃貸人は、原則として賃貸借契約を解除することが出来ます。
　もっとも、賃貸借契約は、売買契約などの１回限りの契約とは異なり、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が基礎となる継続的な契約であるため、実質的に見て、「賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたか否か」が契約解除の有効性の判断基準となります。
　ですから、目的外使用の内容が軽微である場合には、信頼関係を破壊されたとまではいえないケースも考えられます。

　居住用マンションにおいて、不特定多数の者が出入りする飲食業やエステサロンなどの営業を行った場合などは解除が認められやすいといえますが、単に電話を受ける事務所に使用したという程度であれば、利用形態にほとんど影響がありませんので、解除は認められにくいのではないかと思われます。

　仮に解除が可能なケースであっても、必ず解除しなければならない訳ではありませんし、新たな賃借人を探す負担を考えると、用法を守らせて契約を継続することが可能かどうか、契約に定めた用法を少し拡大して目的内行為として許容するということも選択肢としてありうるのではないかと思われます。

　用法を守るように申し入れをしても、賃借人が応じない場合、信頼関係が破壊されたと認定されやすくなりますので、賃借人の対応を見てから解除するかどうかを検討するということもありうるでしょう。

　賃貸借契約締結の際には、単身居住用で賃貸したつもりだったのに、いつのまにか他人数が住みついている場合、賃貸借契約を解除できるでしょうか。

　賃貸物件に予定外の多人数が住みつくと、建物の損耗の進行速度が速まる、他の居住者の迷惑となる、管理コストが増大する、といった弊害が生じかねません。
　賃貸借契約書に、単身居住用であるとか、居住者を誰と誰と限定している場合、それに違反した者を寝泊まりさせることは契約違反となりますので、指摘しても改善しない場合、解除原因となります。
　もっとも、数日間、親兄弟や友人が訪ねてきて泊っていくという程度であれば、通常の使用方法の範囲内といえ、契約違反とまでは評価されません。

　それでは賃貸借契約に居住人数制限規定が無い場合はどうでしょうか。
　賃貸借契約の目的である賃貸物件は、その構造や設備の内容、間取りや居住環境などから、ある程度客観的に常識的な使用目的や居住人数の判断が可能と解されます。
　多人数使用の程度が客観的にみて非常識なものといえ、社会的にみて相当とは言えないような場合で賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊される程度に至っている場合には、警告などを行ったうえで、契約の解除も可能ではないかと考えられます。

　このような事態にならないよう、賃貸借契約書において、

1. 居住可能人数の限定規定
2. 多人数使用禁止規定
3. 使用目的の制限規定

​　は、最低限入れておくようにしましょう。このような条項を入れておくことで、そもそも賃借人の認識が明確になり多人数使用を抑止することが出来ますし、万一の事態が起きた際に解除がしやすくなります。

　最近のペットブームから、「ペットを飼育したい」というニーズは高まっています。

　しかし、賃貸人の立場からすると、賃貸物件の維持・管理や他の賃借人との関係から、ペット飼育を禁止し、その旨の特約を賃貸借契約の内容に入れている方も多いでしょう。
　ペット禁止特約は、借地借家法30条（強行規定）や民法90条（公序良俗違反）により無効ではないかという点が一応問題となりますが、ペット飼育は汚損等で建物に損害を与えたり、鳴き声や臭いなどで他の居住者に迷惑・損害を与えるおそれもあるという観点から、禁止特約は合理性があり、有効と考えられています。

　ペット飼育禁止特約が無い場合、原則としてペット飼育は許容されているといえます。
　しかし、賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が基礎となる継続的な契約であるため、ペット飼育が賃借物件の利用上重大な問題を生じさせ、信頼関係が破壊されるような事態が生じた場合には、解除も可能となります。

　ペット禁止特約があるにも関わらず、賃貸人に無断でペット飼育がされていると他の賃借人から連絡が来た、どのように対処するのがよいか、という相談がありました。

　上述のとおり、賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎とするものですので、ペット禁止特約に違反してペットを飼育したという事実だけでは、信頼関係を破壊したとまでは評価されにくく、解除は難しいのではないかと解されます。
　しかしながら、適切なしつけなどがなされず、夜間の鳴き声が止まらないとか、近隣住民から悪臭の苦情が出ているとか、糞尿の処理が適切に行われていないといった事情が重なりますと、信頼関係破壊が認められ、解除も可能となります。もちろん、ペット禁止特約が無い場合に比べて、解除は認められやすくなると言えるでしょう。

　ペットといっても、セキセイインコやハムスター、熱帯魚など、通常予想できる利用方法の範囲内といえるものもありますが、ヘビなどの爬虫類などはどうか、など、事案に応じて検討せざるを得ないところがあります。

　周辺住民や他の住民から苦情が出ている場合、賃貸人としては、飼育状態を改善するよう、借主に請求することはもちろん可能です。

　たとえば、貸室内のエアコンが故障したという場合、誰が修理費等を負担しなければならないでしょうか。

　改正前の民法では、賃貸人の修繕義務が規定されていましたが、改正後もこの義務は維持されました。
　ただし、但書が追加され、「賃借人の責めに帰すべき事由」によって修繕が必要になったときは、賃貸人に修繕義務がないことが明記されました。改正前の通説が明文化されたものですので、実務に影響は無いものと思われます。

【改正後の民法606条（賃貸人による修繕等）】
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

　よって、賃借人が通常使用している中、経年劣化等によりエアコンが故障したならば、賃貸人において修繕・取り換え等を行わなければなりません。

　貸室内の設備が、前賃借人が設置したものの残置品に過ぎない場合もあります。この場合、賃貸人も賃借人もそれを利用することはできますが、いずれも修繕義務は負わないものと思われます。もっとも、そのような残置品か否かは新しい賃借人は分かりませんので、賃貸借契約において、設置物について明示的に相互に確認しておいた方がよいでしょう。確認がなされていない場合、賃借人としては、それが賃借物件に含まれていると解するのが通常でしょうから、賃貸人において修繕せざるを得ないと思われます。