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家賃滞納問題は、当事務所の不動産関連のご相談の中では最も多い類型のご相談になります。
賃貸物件のオーナーの皆様にとって、家賃を滞納する賃借人を放置することは出来ないでしょう。
いつか払ってくれるかもしれないという期待は、多くのケースで裏切られます。
賃貸借契約を解除することを検討することはもちろんですが、賃貸借契約を解除しないにしても、直ちに毅然とした対応を取り、今後も同様の滞納を許さない家主であることを示しておくことも重要です。
賃借人が期限内に家賃を支払わない場合、当然のことながら、それは契約違反(債務不履行)です。
賃貸人としては、賃借人に対して、契約違反を理由に賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求めることができます。
契約解除の要件は、
となります。
もっとも、賃貸借契約は、売買契約などの1回限りの契約とは異なり、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が基礎となる継続的な契約であるため、実質的に見て、「賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたか否か」が契約解除の有効性の判断基準となります。
そのため、たった1回、賃借人が家賃を滞納したというだけでは、解除は認められないのが通常です。
どのような場合に解除が認められるかについては事案によって異なりますが、建物賃貸借の場合、3か月~半年程度の家賃滞納があれば、原則として信頼関係が破壊されているとして解除が認められる可能性が高くなります。
賃貸借契約において、家賃滞納等があった場合に無催告で解除することができるという規定を定められている場合があります。
この無催告解除特約については、裁判実務上は、催告なしに解除をしても不合理とは認められない事情」がある場合に無催告解除が許される旨を定めた規定であるとされており、滞納があったからといって直ちに解除が認められるとは解されていません。
そのため、実務上は、通常どおり、催告の上、解除する方が無難であり、実際にも多くのケースで催告は行っています。
賃貸事業をなさっている方であれば当然ご存知のことと思われますが、自己の権利が侵害されていても、法律に定める手続きによらずに権利を実現することは原則として禁じられています。
この原則を「自力救済の禁止」といい、例外は極めて厳格に解されています。
最高裁判例は、自力救済の例外について「法律に定める手続によったのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解する」と述べています。
自力救済の論点は、不動産の賃貸借の場面で非常によく問題になります。
賃借人が家賃を滞納しているからといって、緊急やむを得ないと解されるような事情も無いのに、賃借人の許可なく物件に立ち入ったり、残置物を無断で処分したり、鍵を交換して賃借人が部屋に入れなくしたりすることは出来ません。
万一、そのような行為を行ってしまった場合、たとえ家賃を滞納していても賃借人から不法行為に基づく損害賠償請求を受けたり、住居侵入罪に問われる可能性もあります。
このため、家賃滞納者に対する対応としては、内容証明郵便により催告のうえ、賃貸借契約を解除、その後建物明渡請求訴訟を提起し、強制執行手続きを取るという、法に則った手続きを取らざるをえません。
借主が家賃を滞納した場合の対応は、上に述べた対応が一般的なものになります。
しかしながら、電話を掛けても繋がらない、内容証明郵便を送っても受け取らない、どうやら物件にも出入りしていないようだ、という場合、上述の原則的な対応とは別の対応が必要になります。
音信不通になったからといって、勝手に開錠して部屋に立ち入ったり、荷物を処分したりすると、民事上の損害賠償責任を負うだけでなく、住居侵入・器物損壊等の刑事処分を受ける可能性もありますので、絶対に行ってはなりません。
借主が音信不通になって、内容証明郵便も受け取らない場合には、未払賃料の支払い、賃貸借契約の解除と建物の明け渡しを求めて訴訟を提起することになります。
借主が音信不通の場合、訴状も受け取ってもらえず、裁判を起こすことも出来ないのではないかという方もいらっしゃいますが、公示送達という方法を利用して訴状を送達させます。
訴状に契約の解除を記載しておき、その訴状を公示送達するように裁判所に求めることになります。
音信不通の場合、賃借人が応訴してくることは通常ありませんので、裁判所は原告(賃貸人)の請求通りの判決を言い渡します。
勝訴判決を得た後の手続きは原則と同じです。
公示送達という専門的な内容を含みますので、弁護士相談が必要になりますが、賃借人が応訴してこないことから、手続きは早期に終了することもありますので、早めに相談に行かれるとよいでしょう。
物件を賃貸する際、保証人を要求している場合も多いのではないかと思われますが、滞納が発生した場合の保証人への請求について、どのようなタイミングで行うべきか迷うこともあるでしょう。
法的には、家賃滞納が生じた場合には、すぐに保証人に支払を求めることは可能です。
しかし、一般的には、滞納が生じたからといって、即座に保証人に請求を行う場合は少ないように思われます。賃貸人の側でも、家賃の弁済は実際に使用している借主が支払うべきだと考えている側面が大きいのではないかと思われます。
しかし、滞納を1年も2年も貯めてから保証人に請求すると、保証人としてはもっと早く連絡して欲しかったと感じるのが通常です。もっと早く連絡してくれれば、借主に連絡を取り、支払うように言う事も出来たと抗議を受けることもあるかもしれません。
改正民法では、委託を受けた保証人は、貸主に対して借主の弁済状況等の情報提供について請求することが出来るとされたこともあり、賃貸人としては、保証人に対し、保証債務の履行請求というよりは、きちんと支払うように保証人から借主に連絡して欲しいと依頼しておくことが穏当であり、後の保証人とのトラブルを防止することに繋がるのではないかと思われます。
長年の滞納分をまとめて保証人に請求したケースで、その請求が信義則に反すると認められる場合には、保証人の責任の全部または一部が免除されることもありますので、注意が必要です。
たとえば、賃貸借契約を解除できるほどの賃料の滞納が発生しているにもかかわらず、賃貸人は賃借人に数回支払いを督促したのみで、積極的な債権回収をしなかった事案で、保証人の責任の範囲を一定の範囲に制限することを認めた裁判例なども存在します。
アパートやマンションなどの不動産賃貸をしている場合、賃借人が賃料を支払わないのは大変な損害です。
支払いを滞らせる人は、今後も繰り返し延滞することが予想されますので、賃貸人としては深刻な問題です。
しかし、どのような手順でどのような対応策を取れば良いのか分からない、というご相談も多いです。
以下、賃借人が賃料を支払ってくれない場合の対処方法についてご説明します。
既に電話や文書を送るなどして督促を行っておられるものと思われますが、弁護士が電話・面談で交渉することで、賃借人の対応が変わることもあります。
滞納されたとき、忘れているのかもしれない、しばらく経ったら支払われるかもしれないと期待して様子を見るという対応はお勧めできません。様子を見ると、賃借人から「少しなら延滞しても大丈夫」と軽く見られてしまう可能性があります。
支払日から1日でも遅れたら、すぐに督促を行いましょう。
家賃滞納後、1~2週間経過した場合、顧問弁護士に相談し、内容証明郵便を送ることを検討します。
内容証明郵便をご自身で作成して送付することも出来ますが、受け取った側からすると、強制力もなく、通常の請求書とさほど受け止め方は変わりません。
しかし、弁護士が内容証明郵便を送付する場合、文面に、「期限内に支払わなければ訴訟提起する」旨明記しますし、実際に訴訟提起を行うことが通常ですので、受け取った側に大きなプレッシャーを与える効果があります。相手としては「支払わざるを得ない」と思わせることが出来る可能性が高くなります。
家賃滞納が3か月継続すると、賃貸借契約の解除を検討します。
賃貸借契約は、売買契約などの1回限りの契約とは異なり、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が基礎となる継続的な契約であるため、実質的に見て、「賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたか否か」が契約解除の有効性の判断基準となります。
3か月も賃料を滞納すると、信頼関係が破壊されたとして、賃貸借契約の解除が認められやすくなります。
内容証明郵便により、未払賃料と遅延損害金の支払いを求めるとともに、相当期間内に支払われない場合には、当然に賃貸借契約を解除する旨、訴訟提起予定である旨を通知します。
内容証明郵便を送っても支払いがなされない場合には、未払家賃の支払い及び建物明渡請求訴訟を提起せざるをえません。
勝訴すれば、賃借人に対して強制執行が可能となります。
訴訟になると、さすがに賃借人としても対応せざるを得ず、未払家賃の支払方法について協議し、和解で終了する場合もあります。
訴訟手続において、勝訴判決・和解調書を得たにも関わらず、相手が任意の支払に応じない場合、建物所在地を管轄する裁判所に建物明渡の強制執行(明け渡し断行の強制執行)の申立てを行います。
裁判所の「執行官」の関与のもと、法の手続きに則って強制的に退去させます。
明け渡し断行の強制執行は、執行官と打ち合わせをし、現地に行き、荷物運び出しや鍵開錠の業者等の手配を行わなければならないなど、専門的な内容となりますので、一般の方には難しい手続きとなります。
事案によっては占有移転禁止の仮処分を行う場合もあります。
弁護士に依頼しておくと、最初の督促から強制執行まで、トータルサポートを受けることが出来ます。